Название: Жилищное право - Седугин П. И.

Жанр: Право

Рейтинг:

Просмотров: 923

Жилые помещения используются в соответствии с их назначением, т. е. для проживания граждан.

В законах содержатся важнейшие положения по вопросу о допустимости использования жилых домов и жилых помещений в иных целях. Причем этот вопрос решается по-разному для нужд промышленного и непромышленного характера.

Установлено, что предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается (ч. 2 ст. 7 ЖК РСФСР). Аналогичное положение содержится в ст. 288 ГК РФ, где говорится, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. В законе не говорится, что в данном случае имеются в виду только жилые помещения, поэтому следует сделать вывод, что запрещается предоставлять для нужд промышленного характера не только, жилые, но и нежилые помещения в жилых домах. Это сделано прежде всего в целях охраны здоровья граждан от вреда, причиняемого промышленными предприятиями, а также в целях предотвращения физического воздействия этого вреда на жилые дома (жилые помещения). В некоторых жилищных кодексах субъектов РФ содержится оговорка, что при соблюдении санитарных, противопожарных, экологических норм и правил,требований по эксплуатации жилищного фонда, жилищных, иных прав и свобод других граждан разрешается в жилых помещениях "заниматься индивидуальной трудовой деятельностью, а в отдельно стоящих индивидуальных жилых домах — и промышленным производством (см. ст. 10 ЖК Кабардино-Балкарской Республики). Очевидно, что такая запись частично расходится с нормами федеральных законов.

В ЖК РСФСР не содержится прямого запрещения использования жилых домов для нужд непромышленного характера. В настоящее время это сделать не везде возможно, а иногда такое запрещение может создать определенные неудобства для жильцов. В ст. 4 ЖК РСФСР указывается, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера, не входят в жилищный фонд. Аналогичная запись содержится и в ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий (учреждений, организаций) допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Жилые помещения, переведенные в нежилые, подлежат исключению из государственного реестра жилищного фонда. После перевода жилого помещения в нежилое изменяется правовой режим данного помещения: вместо жилищных отношений по поводу указанного помещения возникают арендные и иные имущественные отношения.

Из сказанного следует, что в жилых домах для нужд непромышленного характера могут предоставляться только нежилые помещения, и прежде всего те, которые в порядке, установленном ст. 6 ЖК РСФСР, переведены из жилых в нежилые как непригодные для проживания граждан на основании решений соответствующих органов исполнительной власти.

Соответствующее положение содержится и в опубликованном проекте ЖК РФ, который предусматривает, что "размещение в жилых помещениях организаций и их подразделений непромышленного характера допускается только после перевода этих помещений в нежилые в порядке, предусмотренном Кодексом и законодательством субъектов Российской Федерации".

В дополнение к сказанному предлагается указать в проекте нового Жилищного кодекса, что предоставление нежилых помещений в жилых домах для нужд непромышленного характера, для размещения разного рода организаций и предприятий возможно лишь при том непременном условии, что такое использование помещений не будет нарушать нормальное, спокойное проживание граждан в 'данном жилом доме, не будет оказывать прямо или косвенно отрицательного воздействия на их здоровье. Такой вывод вытекает, в частности, из законодательства об охране здоровья граждан, которое обязывает государственные органы, предприятия, учреждения, организации проводить мероприятия по предупреждению, снижению интенсивности и устранению шума в жилых зданиях. Это относится также к инженерному оборудованию жилых домов. Поэтому, на наш взгляд, в законодательстве необходимо прямо предусмотреть специальную норму, которая устанавливала бы, что вопрос о выделении помещения для нужд непромышленного характера в жилом доме должен решаться с обязательным учетом мнения граждан, проживающих в этом доме. Это право вытекает из ст. 5 Закона об основах жилищной политики, закрепляющей право граждан на участие в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов.

§ 10. Управление жилищным фондом

Органы управления жилищным фондом

Жилищный фонд в России входит в качестве составной части в более широкую отрасль народного хозяйства — жилищно-коммунальное хозяйство. Жилищно-коммунальное хозяйство включает помимо жилищного фонда также санитарно-техническое, энергетическое, газовое, водопроводное, теплофикационное, канализационное хозяйство и др. Управление отраслью жилищно-коммунального хозяйства подчинено задаче обеспечения удовлетворения жилищно-коммунальных нужд населения. Одной из важных особенностей управления данной отраслью является децентрализация; в этой сфере широкими правами наделены органы местного самоуправления

Согласно Закону Российской Федерации "Об основных принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ (ст. 29) органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью, в состав которой входит, в частности, муниципальный жилищный фонд. Права собственника в отношении жилищного фонда, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований, — население непосредственно. Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов (см. п. 3 ст. 29 указанного Закона). Вместе с тем ряд управленческих и организационных функций, связанных с общим руководством жилищным фондом, коммунальными предприятиями, сосредоточен на региональном (субъектов Российской Федерации) и федеральном уровне.

Центральным органом управления жилищно-коммунальным хозяйством, в том числе жилищным фондом, является Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике[101], в составе которого функционируют департаменты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и по жилищной политике[102] (Госстрой РФ). Основными задачами департамента жилищно-коммунального хозяйства являются: государственная поддержка органов местной исполнительной власти с учетом региональных особенностей и условий перехода к рыночным отношениям; развитие конкуренции и акционирования; обеспечение приватизации объектов муниципального хозяйства с целью повышения качества системы жизнеобеспечения и сферы обслуживания населения. В сферу управления департамента входят: жилищный фонд, тепло- и энергоснабжение, водообеспечение и водоотведение, инженерная защита, внешнее благоустройство и осуществление других функций[103].