Название: Гражданское право. Том 2. - Сергеева А.П.

Жанр: Право

Рейтинг:

Просмотров: 990

Таким образом, абз. 2 п. 1 ст. 546 ГК следует толковать лишь как запрет на прекращение подачи энергии юридическим лицам, перечисленным в законодательстве[153], в качестве санкции за просрочку оплаты энергии.

§ 8. Договор продажи недвижимости

Понятие договора продажи недвижимости. Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учетом специальных норм опродаже недвижимости. Его определение может быть таково: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Элементы договора продажи недвижимости. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости[154]. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом[155]. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.[156] (далее —Закон о регистрации) реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ПС, установив в ст. 7 объем информации, который могут получить третьи лица[157]. Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стремлением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию—правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК ). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, т. е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации. Особым правилам подчиняется процедура продажи недвижимости на торгах.

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества и в тех случаях, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Федеральном законе «Об акционерных обществах»[158] предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25% балансовой стоимости активов общества (ст. 78 Закона). Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в '/4 голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании (ст. 78).

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.