Название: Гражданское право. Том 2. - Сергеева А.П.

Жанр: Право

Рейтинг:

Просмотров: 990

Заключение нового договора купли-продажи, безусловно, следует оценивать как нарушение ранее заключенного договора, но это не означает одновременно недействительности более позднего договора, если он исполнен. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь определяет ст. 398 ГК. Кредитор может требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее на предусмотренных обязательством условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости не препятствует продавцу до государственной регистрации перехода права собственности произвести отчуждение в пользу иных лиц, хотя это и позволит оценить его действия в качестве правонарушения. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение времени между заключением договора и государственной регистрацией перехода права. Закон о регистрации не устанавливает срока, в течение которого договор и (или) перехода права собственности подлежит регистрации.

Изложенная выше позиция разделяется не всеми юристами и правоприменительными органами. Например, Н.И.Клейн и В.В.Чубаров[166] считают, что до момента регистрации перехода права собственности «продавец теряет право распоряжения этой вещью любымспособом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях — один из исков, предусмотренных ст. 301—304 ПС». Сделанный вывод не соответствует закону хотя бы потому, что виндикационный иск вряд ли может быть использован в данном случае для защиты прав покупателя по договору, учитывая, что этот способ защиты прав связан с лишением владения.

Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу нашла отражение в «Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»[167]. Поскольку имущество по договору купли-продажи обременено правами покупателя, в Обзоре сделан вывод об утрате продавцом права распоряжения имуществом любым способом, даже до государственной регистрации права за новым собственником.

Словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», употребленное в ст. 551 ГК, будучи юридико-техническим приемом, подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» суть тождественные понятия с тем лишь отличием, что в последнем случае ударение сделано на производный характер приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения права собственности».

Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации[168]. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество[169]. При этом указанная регистрация необязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации перехода права собственности.

Применительно к продаже жилых помещений и предприятий законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК и 560 ГК). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 551 ГК не означает регистрации самого договора купли-продажи[170]. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК)[171].

Закон о регистрации не регулирует отношения по регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, Понятие недвижимости, используемое в Законе о регистрации, сужено по сравнению с ГК за счет исключения из сферы его действия вышеуказанных объектов (ст. 1,4,33 Закона). Впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГКРФ, применяется действующий порядок регистрации прав на эти объекты недвижимости.

В настоящее время применяются правила о специальной в смысле ст. 130 ГК регистрации, предусмотренной главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

В частности, порядок государственной регистрации и учета воздушных судов определяется Воздушным кодексом РФ. Однако неразрешенной оказалась проблема государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, так как Воздушный кодекс РФ ограничился отсылкой к ст. 131 ГК (п. 9 ст. 33). В то же время ст. 131 ГК содержит только общее правило о регистрации перечисленных в ней прав на недвижимость в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Более удачной оказалась регламентация вопроса регистрации морских судов, судов внутреннего плавания, а также судов смешанного плавания Кодексом торгового мореплавания РФ 1999 г.[172](далее КТМ). Перечисленные в КТМ суда подлежат регистрации в одном из реестров судов РФ: Государственном судовом реестре, судовой книге или бербоут-чартерном реестре. Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С моментом регистрации судна связывается также приобретение им национальности РФ и соответственно права плавания под Государственным флагом РФ. Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах утверждаются федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, правила регистрации судов и прав на них в морских рыбных портах — федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства. В зависимости от отнесения судов к той или иной категории, определенной КТМ, регистрацию судов осуществляют капитаны морского торгового порта, капитаны морского рыбного порта или органы технического надзора за такими судами.

До сих пор действует Устав внутреннего водного транспорта Союза ССР, утвержденный 15 октября 1955 г., который практически не регламентирует вопросы регистрации судов. Единый порядок регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях, установлен Приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 г. № 18, которым утверждены «Правила регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ». Регистрации согласно Правилам подлежат суда независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных и специальных спортивных судов. Регистрацию (приписку) осуществляют Государственные речные судоходные инспекции соответствующих бассейнов. Суда, не зарегистрированные в соответствии с требованиями вышеуказанных Правил, не допускаются к плаванию на внутренних судоходных путях. Порядок регистрации в целом сходен с регистрацией, предусмотренной КТМ.