Название: Гражданское право. Том 2. - Сергеева А.П.

Жанр: Право

Рейтинг:

Просмотров: 989


Что же касается случаев сдачи жилого помещения в коммерческий наем, то размер оплаты жилья и коммунальных услуг устанавливается по соглашению сторон. Если законом установлен предельный размер платы за сдаваемое внаем помещение, то плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, то она должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК, т.е. не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым (ст. 56 ЖК). Это положение относится как к социальному, так и к коммерческому найму.

Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту жилого помещения. На лиц получивших жилое помещение независимо от оснований его получения, возлагается обязанность по надлежащему содержанию этого помещения. Содержание указанной обязанности раскрыто в ч. 1 ст. 678 ГК; ч. 1 ст. 142 ЖК; в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории; в Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и во многих других правовых актах.

Следует при этомподчеркнуть, что содержание обязанности по надлежащему содержанию жилого помещения не замыкается в границах этого помещения, а распространяется также на дом и придомовую территорию. Если, скажем, гражданин «вылизывает» свою квартиру и в то же время выбрасывает мусор на лестничные площадки, портит кабины лифта и зеленые насаждения вокруг дома, выгуливает в неположенном месте собак и т. д., то он нарушает возложенную на него обязанность по соблюдению правил содержания жилого дома и придомовой территории и может быть привлечен за это к установленной законом ответственности.

Еще более широко формулируются обязанности по обеспечению сохранности жилого фонда, которые возлагаются на его собственника или иного владельца (см., например, п. 2 ст. 676 ГК; раздел IV ЖК; Правила пользования жилыми помещениями; Типовой договор найма жилого помещения).

Обязанности по надлежащему содержанию жилищного фонда и обеспечению его сохранности тесно переплетаются с переоборудованием жилого дома, переустройством, реконструкцией и ремонтом жилого помещения (п. 2 ст. 676, ч. 2 ст. 678, ст. 681 ГК; раздел IV ЖК; Правила пользования жилыми помещениями; Типовой договор найма жилого помещения).

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. С другой стороны, и наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Оба эти положения в равной степени относятся как к коммерческому, так и к социальному найму (см. п. 3 ст. 672; ч. 2 ст. 678; п. 3 ст. 681 ГК). Забегая вперед, отметим, что возникающие на этой почве споры могут разрешаться судом. Нередко споры, связанные с переоборудованием, переустройством и реконструкцией жилых помещений, возникают между гражданами, проживающими в одном доме. Например, гражданин, занимающийся бизнесом, скупает в доме целый этаж и желает соорудить в одном из помещений плавательный бассейн или установить такое сантехническое оборудование, на которое междуэтажные перекрытия дома не рассчитаны. Против этого возражают жильцы нижерасположенных этажей, не без оснований опасаясь быть затопленными водой или погребенными под рухнувшими перекрытиями (а такие прецеденты, к сожалению, есть). Совершенно очевидно, что подобные переоборудования, как правило, вообще недопустимы (например, потому, что влекут изменение целевого назначения жилого помещения), а если в принципе и допустимы, то лишь при строжайшем соблюдении всех строительных, сантехнических, противопожарных и иных правил при условии получения разрешения компетентных органов. Споры, которые в этой связи возникают, также могут разрешаться судом при условии представления заинтересованной стороной необходимой документации (в частности, утвержденного проекта перепланировки), с назначением в спорных случаях экспертизы, привлечением к участию в деле представителей компетентных органов и отнесением всех расходов на сторону, требующую перепланировки и реконструкции находящихся в доме помещений.

На наймодателя возлагается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и находящихся в жилом помещении устройств для оказания коммунальных услуг. Что же касается обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения, то они распределяются между нанимателем и наймодателем следующим образом: текущий ремонт является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя. Оба эти правила, которые распространяются как на коммерческий, так и на социальный наем, являются диспозитивными, поскольку сопровождаются оговоркой: если иное не установлено договором найма жилого помещения. В Правилах пользования жилыми помещениями и в Типовом договоре найма жилого помещения предусмотрено, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному ремонту. При этом различаются текущий ремонт жилого дома и внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений. Все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома выполняются за счет наймодателя. Внутриквартирный текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта. Но если повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования произошли по вине нанимателя либо других совместно проживающих с ним лиц, то они устраняются нанимателем за свой счет или наймодателем, но опять-таки за счет нанимателя.

По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут перед наймодателем солидарную ответственность за нарушение условий договора найма, в том числе и за нарушение обязанностей по ремонту жилого помещения, устранению повреждений помещения или оборудования и т. д. Если же помещение сдано в коммерческий наем, то за действия граждан, постоянно проживающих в этом помещении совместно с нанимателем, нарушающих условия договора найма, ответственность перед наймодателем несет только наниматель. Указанные граждане несут перед наймодателем солидарную ответственность лишь тогда, когда заключили соответствующий договор с нанимателем, известив об этом наймодателя. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (см. пп. 3 и 4 ст. 677 ГК).

Если граждане проживают в жилом помещении, сданном внаем, не постоянно, а временно (например, в качестве временных жильцов или поднанимателей), то наниматель тем более отвечает за их действия перед наймодателем. Это положение в равной степени относится как к коммерческому, так и к социальному найму (см. п. 3 ст. 672, ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК).

Право на обмен жилого помещения. В прошлые годы жилые помещения чаще всего обменивали наниматели, проживающие в домах государственного и общественного жилищного фонда. В связи с расширением кооперативного жилищного строительства к обмену все активнее стали подключаться члены жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также члены их семей. Что же касается жилых домов и квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности, то они втягивались в обменные операции сравнительно редко. Сам собственник обменять свое помещение на жилую площадь, предоставленную нанимателю по ордеру, не мог, а для обмена указанного помещения другими проживающими в нем лицами необходимо получить согласие собственника, что достаточно проблематично. Положение коренным образом изменилось в связи с массовой приватизацией жилья и признанием за гражданами, полностью выкупившими кооперативную квартиру, права собственности на нее. Ныне предметом обменных сделок могут быть жилые помещения, полученные гражданами по самым различным основаниям, в первую очередь по договору жилищного найма, и приобретенные в собственность. Если же гражданин обменивает жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, на жилое помещение, которое также находится в собственности другой участвующей в обмене стороны, причем в результате обмена жилых помещений они остаются в собственности обменявших их сторон, то налицо договор мены, урегулированный гл. 31 ГК. Этот договор относится к числу других обязательств по реализации имущества в собственность (см. § 10 главы 30 учебника).


Оцените книгу: 1 2 3 4 5