Название: Энциклопедия начинающего предпринимателя - Емельянова В.М.

Жанр: Менеджмент

Рейтинг:

Просмотров: 625

Глава 7

Помещение для предприятия

КАК НАЙТИ ОФИС ДЛЯ НАЧАЛА

фис

необходим любому бизнесмену, независимо от сферы дея-

V^_^ тельности. На первый взгляд, вопрос этот на сегодня решается в Москве очень просто: от обилия объявлений «сдается» и «продает­ся» просто рябит в глазах. Но существует, к сожалению, еще и про­блема денег — арендные ставки на помещения в бизнес-центрах класса «А» находятся на уровне $475-575/кв. м в год, а в самых лучших зда­ниях — до $700. В классах «В» и «С» цены, естественно, ниже ($400-500 и $200-250 соответственно), но для многих и они оказываются неподъ­емными. Все это заставляет бизнесменов, особенно начинающих, искать иные пути.

Самый дешевый вариант — аренда «по знакомству» чего-нибудь совершенно не офисного. В городе огромное количество нежилых по­мещений (всевозможные комитеты ветеранов при ДЭЗах, детские кружки по месту жительства, спортивные секции), и распоряжаются ими живые люди — за определенную плату вполне можно договорить­ся о выделении скромной комнатушки. Автору известен случай, когда сотрудник милиции решил запустить свою фирму —и первые полго­да она «жила» в опорном пункте охраны порядка.

230

Энциклопедия начинающего предпринимателя

Все эти способы, разумеется, абсолютно нелегальны, никто не афи­ширует такую деятельность, не регистрирует договор аренды, а день­ги просто передаются налом из рук в руки. Цены, понятно, тоже «договорные», никакие «средние для рынка ставки» рассчитать тут не­возможно.

Власти с подобным нецелевым использованием площадей борют­ся, но поймать кого-нибудь за руку удается редко — прежде всего по­тому, что обе стороны процесса заинтересованы в том, чтобы сидеть и помалкивать. Раньше бороться с нелегалами было проще, потому что для бизнеса практически всегда требуется телефон, и фирма, дающая рекламу на номер, принадлежащий детскому кружку, была заметна.

Сегодня существуют мобильные телефоны с безлимитными тари­фами, есть коммерческие операторы связи (они без вопросов прове­дут вам телефоны в любое помещение, только платите деньги), — и поймать нарушителей стало практически невозможно.

Вступая в подобные взаимоотношения, однако, следует понимать, что арендатор сразу становится заложником «собственника» помеще­ния, и, если тот решит прервать их договоренность или поднять цену, у арендатора нет никаких способов оспорить это решение.

КУДА ПОТОМ ПЕРЕЕХАТЬ

Но время идет, бизнес развивается, и офис становится одним из эле­ментов престижа — сидеть в красном уголке ДЭЗа становится просто неприлично. Если и на этой стадии переезд в шикарный бизнес-центр кажется вам делом ненужным, можно присмотреться к первым этажам жилых домов. Дешево, комфортно и вполне пристойно для не очень большой фирмы, не гоняющейся за евростандартом.

Такое помещение можно арендовать. Максимальные рыночные це­ны, разумеется, для торговых площадей в Центре, и они могут дости­гать $5000/кв. м в год — если это Тверская улица и само помещение не очень большое. Для офисов, расположенных тоже в Центре, но не в первом ряду домов, арендные ставки заметно ниже — в районе $500/кв. м в год. На окраине цена снижается до $250-300.

231

Создание предприятия

Аренда от города

Но все это — цены рыночные, а есть в Москве еще и такое явление, как аренда от города. Помещения эти всегда стоили заметно меньше — что, кстати, не раз служило поводом для заявлений городских руково­дителей, включая мэра Юрия Лужкова, о том, что Москва приведет цены в соответствие с рыночными реалиями. Цены аренды действи­тельно постоянно повышаются, но все равно они заметно ниже сред­нерыночных — сейчас находятся на уровне 50-60\% от них. Открыто, правда, никто не продает: если фирма заявляет, что она уступает пра­во аренды кому-то, помещение у нее отберут, не дадут совершить опе­рацию и покупателю. Поэтому продажа права аренды происходит иначе: юрлицо, имеющее договор с городом, переводит все свои акти­вы на другие юрлица; у фирмы остается только этот договор — и она продается новому владельцу. Номинально фирма остается прежней, а фактически ей владеют уже новые люди.

Несмотря на дешевизну аренды «от города», этот вариант облада­ет и рядом недостатков.

Во-первых, все хорошие помещения давно сданы и, как правило, пересдаются в субаренду более или менее легально по обычным ры­ночным ценам.

Во-вторых, при оформлении первичного договора аренды с горо­дом арендатор должен, как правило, выкупить «право заключить до­говор аренды», т.е. единовременно заплатить некоторую сумму, которая определяется на конкурсной основе (конкурсы по продаже прав аренды регулярно проводятся в территориальных агентствах ДГМИ). Стартовые цены рассчитываются по специальной методике ДГМИ и зависят от местоположения, состояния и других параметров помещения.

Часто эти конкурсы проводятся по предварительной договорен­ности с чиновниками, когда «победитель» на определенное помеще­ние известен заранее. Кроме того, город оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять арендную плату.

Таким образом, аренда «от города» — штука не такая уж и дешевая. А надежность ее ниже, чем аренды от собственника. Соответственно, и цена ее несколько ниже.

232

Энциклопедия начинающего предпринимателя

Офис на первом этаже жилого дома

И, конечно, нежилое помещение для бизнеса можно купить. Послед­ние несколько лет все первые этажи в московских домах-новострой­ках делаются нежилыми. Это удобно для всех: жить на первом этаже всегда было неудобно и не престижно, а для коммерческого исполь­зования эти площади подходят очень хорошо и пользуются повышен­ным спросом.

Процедура приобретения нежилого помещения на первом этаже ничем не отличается от покупки квартиры в новом доме — они то­же, как правило, реализуются «на котловане». Можно заключить до­говор соинвестирования непосредственно с фирмой-застройщиком или купить через агентство недвижимости. В целом этот рынок, как и квартирный, достаточно чистый — скандалов, связанных с тем, что кто-то заплатил деньги, а помещения не получил, в последнее время не было. Хотя определенная доля риска, несомненно, имеет­ся — в первую очередь из-за возможного несоблюдения сроков сда­чи объекта.

Цены на первые этажи вполне соизмеримы с ценами на кварти­ры: в районах массовой застройки нежилые помещения продаются от $1000-1200/кв. м, в Центре — до $5-6 тыс. Сроки строительства такие же, единственное отличие — в нежилое помещение приобретатель мо­жет попасть немного раньше, чем в квартиру, просто потому, что пер­вый этаж строится раньше последнего. Так что есть возможность раньше приступить к ремонту — он здесь необходим, поскольку реа­лизуются площади «без отделки», т.е. в состоянии голого бетона. Ми­нимальные вложения в обустройство составят от $150/кв. м.

Еще один вариант — приобретение квартиры на вторичном рын­ке. Правда, использовать ее под торговлю или офис запрещено — ста­тья 288 Гражданского кодекса РФ гласит, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан, а все остальное возможно лишь после перевода квартиры в нежилой фонд. В Москве эта процедура регламентируется распоряжением мэра № 560-РМ от 11 ноября 1994 г. «Об упорядочении перевода жилых помещений в не­жилой фонд и оформления документов о разрешении перепланиров­ки жилых и нежилых помещений в жилых домах». Как явствует из

233

Создание предприятия

названия, этот документ касается не только интересующей нас темы, но и перепланировок, однако вторая часть была впоследствии заме­нена специальным законом. То же, что касается перевода в нежилой фонд, действует.

Минусы первого этажа

Документ признает три основания для того, чтобы превратить жилое помещение в «нежилье»: оно непригодно для постоянного прожива­ния; оно временно непригодно (на период до устранения причин); исключительные случаи «целесообразности изменения функциональ­ного назначения жилых помещений, расположенных на первых эта­жах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для рас­ширенного воспроизводства жилищного фонда». Совершенно очевид­но, что владельцу нормальной квартиры (стены не поражены грибком, перекрытия не грозят обвалом, концентрация фенола в воздухе не превышает в 20 раз ПДК и т.д.) подходит только третье основание. Оно настолько растяжимо, что позволяет сделать нежилым практиче­ски любое жилое помещение на первом этаже. Вопрос только в том, что власти прекрасно понимают, что перевод вы затеваете с целью получения доходов. И требуют поделиться — на официальном языке это называется «оплатой разницы стоимости жилого и будущего нежи­лого помещения».

Чисто технически перевод начинается со сбора согласований в Госпожнадзоре и Санэпиднадзоре. В институте Мосжилниипроект или другой организации, имеющей лицензию на подобного рода де­ятельность, нужно получить техническое заключение о состоянии конструкции дома. Пункт, о который разбивались надежды очень многих, — заключение районного архитектора о возможности обус­тройства отдельного выхода. Московские власти считают, что него­же, чтобы многочисленные посетители офиса или магазина топтали общественное парадное; а отдельный вход не должен портить архи­тектурный облик здания.

Все эти документы вместе со справками, полученными в БТИ, ДЭЗе, а также копиями документов владельца квартиры (для частно­го лица — паспорт, для фирмы — учредительные) подаются в район­

234

Энциклопедия начинающего предпринимателя

ную Межведомственную комиссию (МВК). Если на предварительной стадии все было сделано правильно, МВК обычно в течение месяца выносит положительное решение.

Следующий этап — финансовый. Городское БТИ выдает «Справку о разнице стоимостей помещений при переводе их из жилищного фон­да в нежилой», окружная Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом указанную в ней сумму утверждает. Предсказать, какой именно будет цифра, довольно сложно — БТИ учитывает более 20 параметров, включая и общую площадь, и состояние дома, и назна­чение будущего нежилого помещения. В общем, для частных лиц сум­ма обычно бывает $100-300/кв. м.

После оплаты собственник получает комплект документов, вклю­чающий выписку из протокола городской МВК, выписку из протоко­ла Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом Москвы и распоряжение по городскому Департаменту жилищной поли­тики и жилищного фонда (бывший ДМЖ) о выводе квартиры из жи­лищного фонда. Теперь осталось известить БТИ об изменении статуса помещения и провести государственную регистрацию в Москомреги-страции.

Отрадно отметить, что бегать по всем перечисленным выше инстан­циям самому владельцу недвижимости нет никакой нужды — многие ри­элторские компании готовы взять на себя все хлопоты, и это потребует лишь около $50/кв. м. И примерно три-шесть месяцев времени.

Помощь от государства

В последние годы органами исполнительной и законодательной влас­ти столицы в сфере обеспечения нежилыми помещениями малых предприятий (магазинами, складами, офисами, производственными площадями) была проделана значительная работа. Еще в 1997 г. Прави­тельство Москвы приняло постановление № 683 «О развитии малого предпринимательства в «спальных» районах города Москвы». В 1999 г. по заданию Департамента поддержки и развития малого предпринима­тельства и Департамента экономической политики и развития г. Моск­вы Москомархитектура разработала «Схему размещения предприятий и учреждений малого бизнеса в различных градостроительных усло­виях г. Москвы».

235

Создание предприятия

Важным моментом обеспечения малых предприятий нежилыми помещениями является переход к проектированию и строительству многомодульных и отдельно стоящих нежилых помещений для разме­щения предприятий и учреждений малого бизнеса на территории рай­онов Москвы, отстающих по возможностям обеспечения занятости населения и развитию социально-бытовой инфраструктуры. Приме­ром пилотного проекта в данном направлении является проектирова­ние многофункционального делового центра площадью около 16 кв. м. на Люблинской улице. В дальнейшем, в соответствии с Комплексной программой развития малого предпринимательства на 2001-2003 гг., предполагается создание подобных деловых центров в каждом адми­нистративном округе столицы.

По инициативе Департамента поддержки и развития малого предпринимательства совместно с Москомархитектурой разработан механизм подготовки исходно-разрешительной документации для раз­мещения объектов некапитального строительства и нестационарных объектов малого предпринимательства (Распоряжение Мэра Москвы от 10.05.2000 № 495-РМ). Указанное распоряжение упрощает процеду­ру выдачи разрешений на строительство, эксплуатацию объектов ма­лого предпринимательства потребительского рынка и услуг в районах массового жилищного строительства.

Большую роль в поддержке малого предпринимательства в сфере аренды нежилых помещений играет Департамент имущества города Москвы. На веб-сервере Департамента (www.mki.mos.ru) размещается как нормативно-правовая информация по вопросам аренды и приоб­ретения в собственность нежилых помещений, так и объявления о про­водимых конкурсах на право аренды.

Еще одним важным шагом стало создание Целевого фонда нежилых помещений, предназначенных для последующей продажи субъектам малого предпринимательства, который ежегодно будет формировать­ся в Москве. Это решение принято «в целях осуществления конкрет­ной имущественной поддержки предприятий малого бизнеса путем продажи нежилых объектов с предоставлением длительной рассрочки платежей».

В первом квартале каждого года в Москве будет формироваться пе­речень ликвидных объектов нежилого фонда, свободных от юридиче­

236

Энциклопедия начинающего предпринимателя

ских обязательств, общей площадью до 5 тыс. кв. м для последующей продажи субъектам малого предпринимательства. При этом в состав фонда не будут включаться технические подвальные помещения, а так­же объекты, расположенные в Зеленоградском округе. Перечни нежи­лых помещений включают адрес, общую площадь объекта и стоимость за 1 кв. метр. Впоследствии эти помещения будут реализовываться предприятиям малого бизнеса, в том числе в рассрочку до 10 лет.

237